Poznać dobrze umowy kredytowe

| powrót do strony głównej

W tym właśnie momencie pojawia się problem wyboru banku. Oferty nęcą:
"0 proc. prowizji za udzielenie kredytu" - głoszą reklamy, "0,5 proc. marży" - czytamy na stronach gazet i czasopism. Czym tak naprawdę kierować się wybierając bank? Czy składać wniosek w jednym czy kilku bankach?

Warto poświęcić trochę czasu na edukację związaną z produktem, jakim jest kredyt mieszkaniowy. Przecież, jeśli się na niego zdecydujemy, będzie nam towarzyszył przez kilkanaście lat. Można poszukać informacji na własną rękę albo zwrócić się do doradcy kredytowego po bezpłatną pomoc. W obu przypadkach dobrze mieć też trochę rozeznania, choćby po to, by wiedzieć, o co pytać. A jest o co.

Warunki cenowe takie jak: prowizja za udzielenie kredytu, marża, prowizja za wcześniejszą spłatę, ubezpieczenie brakującego wkładu własnego itp. są oczywiście ważne i wpływają na wysokość raty kredytowej oraz koszty związane z obsługa kredytu. Nie można jednak zapominać o samej umowie kredytowej.
Dokument ten wiąże nas z bankiem i musimy zadbać o to, aby zawarte w nim informacje były dla nas zrozumiałe. Jeśli takie nie są, muszą zostać wyjaśnione.

A pułapek jest sporo.
Sprawdźmy na przykład, czy warunki kredytowe zawarte są w umowie, czy też paragraf za paragrafem jesteśmy odsyłani do regulaminu banku albo tabeli prowizji i opłat. Co nam po zerowej prowizji za wcześniejszą spłatę, jeśli umowa kredytowa w miejscu precyzującym to zagadnienie odsyła nas do tabeli prowizji i opłat, a zmiana tejże - zgodnie z kolejnym zapisem umowy - nie wymaga aneksu do umowy. Najprościej mówiąc, jeśli za rok tabela określi prowizję za wcześniejszą spłatę na poziomie 2 proc., będzie ona dotyczyła także nas.

Innym z praktykowanych zapisów jest pobieranie opłaty za aneks do umowy w chwili, gdy zmieni się adres. Jest oczywiste, że nabywając nową nieruchomość w przyszłości zmienimy adres - nie dotyczy to zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych. Taki zapis jest więc dla kredytobiorcy niekorzystny.

Upewnijmy się też, czy umowa jasno definiuje oprocentowanie kredytu, co może wpłynąć na jego zmianę oraz powody, z których bank może wypowiedzieć umowę kredytową.

Często w umowach pojawiają się zapisy dotyczące zagrożenia terminowej spłaty z powodu złej sytuacji majątkowo - finansowej, obniżenie się realnej wartości złożonego zabezpieczenia (mieszkanie traci na wartości), niedotrzymania innych warunków umowy. Klauzule te określane są jako niedozwolone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK).

Zapisem, który nie pojawia się w umowach kredytowych, jest kwestia tzw. spreadu. Wartość ta dotyczy kredytów udzielanych w walutach obcych takich jak frank szwajcarski (CHF), dolar amerykański (USD), euro (EUR) itp. Jest to różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży waluty (analogicznie jak w kantorze walut). Przed wyborem banku sprawdźmy zatem, ile procent wynosi spread, czyli ile więcej będziemy musieli oddać bankowi w chwilę po uruchomieniu kredytu.

Częstą praktyka banków jest obowiązek założenia rachunku w banku, w którym otrzymujemy kredyt. Jest to także jedna z praktyk, której już przygląda się UOKiK pod kątem naruszania praw konsumenta. Mniejszym złem jest, gdy bank za założenie takiego rachunku nie pobiera opłat, ale często bywa inaczej.

Reasumując, godzina dłużej w banku czy też u doradcy kredytowego może zaowocować lepszą umową i korzystniejszymi warunkami finansowymi zaciąganego kredytu. Jesteśmy klientami, możemy decydować, ale musimy znać swoje prawa.

Dlatego warto skorzystać z porad profesjonalnego i bezpłatnego doradcy. Doradca zna oferty kilkunastu banków i w ciągu godziny czy dwóch jest w stanie większość z nich porównać. Poza tym, doradcy - z drobnymi wyjątkami - nie zależy na konkretnym banku i może przeanalizować szczegółowo różne oferty, wytykając ich wady lub podkreślając zalety. Może też doradzić, by złożyć swój wniosek w kilku bankach, co jest zazwyczaj dodatkowo kartą przetargową przy negocjacji warunków cenowych.

Marek Suchodolski doradca finansowy DK NOTUS