Dekalog kredytobiorcy

| powrót do strony głównej

1. Oprocentowanie kredytu
Jednym z najważniejszych parametrów kredytu jest oprocentowanie. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się marża banku oraz stopa referencyjna uzależniona od waluty. Porównując oferty warto zwrócić uwagę nie tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty, ale zażądać dokładnych informacji ze szczególnym uwzględnieniem wysokości marży, gdyż to ona de facto różnicuje oferty.

2. Dodatkowe opłaty
Na koszt kredytu i wysokość miesięcznych obciążeń często mają wpływ także inne stałe opłaty, np. ubezpieczenie na życie. Nie sugerujmy się tylko oprocentowaniem i wysokością raty; trzeba zsumować wszystkie miesięczne opłaty i dopiero wówczas można porównać oferty.

3. Prowizja od udzielenia kredytu
W wielu bankach opłatą ponoszoną przed uruchomieniem kredytu jest jednorazowa prowizja, często zamieniana na ubezpieczenia. Uważajmy na reklamy typu 0 proc. prowizji, bo bywa, że bank, który jej nie pobiera, narzuca obowiązek przystąpienia do ubezpieczenia (np.: na życie czy od bezrobocia) i zapłacenia z góry składki za kilkanaście miesięcy. Koszt takiego ubezpieczenia niejednokrotnie może być wyższy niż prowizja, którą pobiera inny bank. W dodatku prowizja to opłata jednorazowa, a ubezpieczenia czasami trzeba kontynuować. Oczywiście, warto szukać ofert z jak najniższą prowizją, ale paradoksalnie czasami taniej będzie zapłacić wyższą prowizję, niż decydować się na oferty, gdzie ta opłata nie jest pobierana.

4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Standardowo banki wymagają 10-20 proc. wkładu własnego w inwestycję. Jeśli takiego wkładu nie mamy, brakującą część należy ubezpieczyć, najczęściej na okres 3-letni. Dokonując wyboru banku sprawdźmy, ile takie ubezpieczenie kosztuje, oraz jakie ciążą na nas obowiązki i opłaty po 3 latach, jeśli nie uda się uzyskać wymaganego wkładu własnego. Jednocześnie warto zapytać czy dany bank zwraca część składki ubezpieczeniowej, jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład uzyskamy po, powiedzmy, 2 latach.

5. Ubezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki
Do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku należy płacić dodatkowe ubezpieczenie, ewentualnie bank stosuje zwiększoną marżę. Ważny jest sposób naliczania tej opłaty, czy jest ona uzależniona od wysokości przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zadłużenia. Jest to istotne szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, gdzie na wpis można czekać nawet kilkanaście miesięcy (wliczając czas budowy), a różnice wynikające ze sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże.

6. Opłata za wycenę nieruchomości.
Na potrzeby kredytu należy oszacować wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Sprawdźmy, czy bank robi tylko bezpłatną wycenę wewnętrzną na podstawie zdjęć, czy też wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli korzysta z rzeczoznawcy, warto zapytać, na czyj koszt.

7. Opłata za wcześniejszą spłatę
Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej lub chcemy dokonywać częściowych nadpłat, istotnym parametrem będzie jak najniższa opłata za te czynności. Gdy bank informuje, że nie pobiera takiej opłaty, sprawdźmy czy ta informacja jest zapisana w umowie kredytowej, czy też jest to odniesienie do aktualnej tabeli opłat i prowizji. To że bank dzisiaj, zgodnie z tabelą, takiej opłaty nie pobiera, nie oznacza, że w momencie, kiedy będziemy chcieli dokonać nadpłaty kredytu, nie zmieni zdania i opłaty nie wprowadzi. Tabela opłat może zmieniać się bez naszej wiedzy, w przeciwieństwie do zapisów umowy kredytowej.
Sprawdźmy też, czy po dokonaniu nadpłaty bank będzie wymagał aneksu do umowy kredytowej i ile on kosztuje. Może zdarzyć się sytuacja, że bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę lub jest ona symboliczna, ale za to każe sobie słono płacić za sporządzenie aneksu.

8. Raty równe czy malejące
W przypadku rat równych, co miesiąc płacimy tyle samo, a różnice w ratach mogą wynikać tylko ze zmieniającego się oprocentowania i kursu waluty (jeśli zdecydowaliśmy się kredyt w walucie obcej). Decydując się natomiast na raty malejące, co miesiąc będziemy spłacali mniej. Przy kredycie w systemie rat malejących w całym okresie kredytowania zapłacimy co prawda mniej odsetek, niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych, jednak początkowe obciążenia będą o około 25-30 proc. wyższe, niż przy ratach równych.

9. Złoty czy waluta
Zaciągając kredyt w walucie obcej należy pamiętać, że kwota wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią kwotę wyrażoną w walucie po kursie kupna, natomiast kredyt będzie spłacany po kursie sprzedaży. Ta różnica to około 4-6 proc. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jest do dodatkowa opłata rozłożona na cały okres kredytowania. Zaciągając kredyt w walucie obcej ponosimy też konsekwencje związane z ryzykiem kursowym. Jeśli złoty się osłabia (waluta drożeje) wówczas rośnie wysokość raty oraz naszego zadłużenia. W sytuacji odwrotnej możemy dużo zyskać: rata ulegnie obniżeniu, również nasze saldo zadłużenia zmaleje.

10. Rozpatrywanie wniosku
Jako element oferty możemy potraktować również czas oczekiwania na decyzję. Cóż nam przyjdzie po fantastycznej ofercie, jeśli rozpatrywanie wniosku będzie trwało 2 miesiące? Możemy nie zdążyć z uzyskaniem kredytu w określonym terminie i w konsekwencji utracić wpłacony zadatek. Czasami lepiej skorzystać z odrobinę droższego kredytu, mając jednak gwarancję, że zdążymy załatwić wszelkie formalności i sfinalizujemy transakcję.

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, który bank w danym momencie ma najlepszą ofertę na rynku. Zbyt wiele czynników decyduje o kredycie, a propozycje banków są zbyt zróżnicowane, aby w jednoznaczny sposób wskazać najlepszą ofertę. W sytuacji, gdy niemal każdy bank na rynku udziela kredytów hipotecznych, osobę która chce zaciągnąć kredyt czeka wizyta w każdym banku i samodzielne porównywanie ofert. Alternatywą może być wizyta u brokera i spotkanie z doradcą który ma w swojej ofercie kilkanaście banków i przedstawi kilka propozycji najlepiej dostosowanych do potrzeb klienta, oceni zalety i wady każdego z rozwiązań. Klient oszczędza swój czas a doradca może wynegocjować specjalne warunki cenowe dla konkretnego klienta.

Michał Krajkowski doradca finansowy DK NOTUS